Régimen de la ineficacia frente a terceros adquirentes de los compromisos urbanísticos del promotor no inscritos en el Registro de la Propiedad.

Resumen

El art. 21de la Ley sobre régimen del suelo y valoraciones (ley 6/1988) ha consagrado, al igual que lo hizo su precedente normativo más inmediato, el art. 88 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1976, el denominado (de forma errónea) principio de subrogación real de las fincas a las vinculaciones derivadas de la ordenación urbanística. Pero ahora, a diferencia precisamente de aquéllos precedentes normativos, el citado precepto distingue al efecto entre las limitaciones y deberes legales, que derivan ya directamente de la ley ya de manera indirecta de la misma a través del planeamiento u otros actos administrativos de ejecución, de aquellos otros compromisos adquiridos por el promotor o anteriores propietarios con la Administración urbanística; mientras para los primeros afirma el efecto subrogatorio con carácter incondicionado, para los segundos dispone que sólo quedarán subrogados los nuevos titulares si los mismos han sido objeto de inscripción registral. El objeto de la comunicación es, precisamente, intentar perfilar el régimen jurídico y la naturaleza de este supuesto de ineficacia de los compromisos adquiridos por el promotor, que aún afectando a la situación jurídico-real del inmueble no han sido inscritos en el Registro de la Propiedad; ineficacia que se complementa con ciertos deberes de información a cargo del transmitente y el reconocimiento de una acción, ¿rescisoria?, en favor del adquirente.