La reconstrucción de la ciudad existenterégimen jurídico

Resumen

En los últimos años, la doctrina ha insistido en que el paradigma del Derecho urbanístico español está en el cambio de un modelo de expansión y desarrollo, a un modelo centrado en la ciudad existente. Siendo cierto lo anterior, el verdadero cambio se encuentra en el giro efectuado hacia los propietarios de suelo urbano, que de tener únicamente el deber de conservar sus edificaciones y destinarlas al uso previsto por el planeamiento, deben asumir y costear las actuaciones de reconstrucción en la ciudad existente que, tradicionalmente, había promovido la Administración a través de la técnica de fomento en materia de vivienda. Este cambio empieza a fraguarse con la crisis económica del año 2007 y la aprobación de la Ley del suelo de ese mismo año. El argumento era que la Unión Europea impulsaba un desarrollo urbano sostenible basado en la ciudad compacta; dado que la ciudad dispersa o desordenada genera graves inconvenientes ambientales, sociales y económicos. Con base en esto, la LS07 introduce, por un lado, el principio de desarrollo urbano sostenible que insta a equilibrar el desarrollo, urbanístico y económico, con los recursos naturales -sin ello ser sinónimo de conservación-. Y, por otro lado, las actuaciones de transformación urbanísticas, distinguiendo entre las de urbanización y dentro de ellas las de nueva urbanización –ciudad futura- y las de reforma o renovación–ciudad existente- y las actuaciones de dotación. Este primer intento de cambio de modelo apenas tuvo acogida. Le siguió la Ley de Economía Sostenible en el año 2011, pero tampoco surtió excesivo efecto. La culminación del cambio de modelo se produce con la Ley de las tres “r” (rehabilitación, renovación y regeneración urbana) del año 2013 que introdujo cierta confusión. Este conjunto normativo se encuentra hoy en el TRLSRU del año 2015. Han pasado casi 15 años desde que el legislador estatal impulsara el cambio de modelo urbanístico, sin embargo, la doctrina, la jurisprudencia y la práctica evidencian que algo falla. Haciendo honor al título de esta tesis, el régimen jurídico de estas actuaciones precisa, al igual que la ciudad, de una reconstrucción. Este término, el de reconstrucción, que engloba todas las actuaciones denominadas “R”, pone de manifiesto que, en la actualidad, la intervención de la ciudad existente va mucho más allá de lo que era tradicional. No se trata de pintar fachadas, ni siquiera de renovar espacios urbanos puntuales, se trata de reconstruir, hacer ciudad sobre ciudad; los franceses hablan de “reconstruire la ville sur la ville”. En orden a estudiar todas esas cuestiones, la tesis doctoral se divide en tres partes: -Una primera parte dedicada a los presupuestos de la reconstrucción de la ciudad existente conformada por cuatro capítulos. En el primero se analiza la evolución legislativa en torno a este asunto, no solo urbanística sino también sobre vivienda. En el segundo, se examinan los motivos que llevan al cambio de modelo. En el tercero, se estudia el concepto y el objeto de estas actuaciones. Y, por último, en el cuarto, el fundamento jurídico para imponer las mismas. -La segunda parte se centra en las actuaciones en sí, y está formada por cinco capítulos. El capítulo quinto, analiza el papel de la iniciativa y la participación en estas actuaciones. El sexto estudia las especialidades con respecto a la cobertura urbanística. El séptimo, examina su necesaria viabilidad económica y ambiental. A continuación, el capítulo octavo, se dedica al estatuto básico de su promoción. Finalmente, el noveno, indaga sobre las singularidades en la gestión. -Y la tercera y última parte, integrada por un único capítulo, el décimo, que tiene entidad propia en tanto identifica y analiza los límites a aplicar a estas actuaciones, con particular atención a la necesidad de separarse de los establecidos para los suelos de nueva urbanización.